Predkupné právo spoluvlastníkov: Ako správne predať podiel a vyhnúť sa súdnemu sporu

Predkupné právo spoluvlastníkov: Ako správne predať podiel a vyhnúť sa súdnemu sporu

Predstavte si situáciu, s ktorou sa v realitnej praxi stretávam pomerne často.

Traja súrodenci zdedili pozemok. Po rokoch sa jeden z nich rozhodol svoj spoluvlastnícky podiel speňažiť. Našiel kupujúceho, dohodol cenu a podiel predal.

Ostatných spoluvlastníkov však o svojom zámere vôbec neinformoval a nedal im možnosť podiel odkúpiť.

Až po zápise nového vlastníka do katastra zistili, že do spoluvlastníckeho vzťahu vstúpila osoba, ktorú nepoznajú a s ktorou nikdy nepočítali.

Mohol takto postupovať?

Vo väčšine prípadov nie. Práve na takéto situácie pamätá zákonné predkupné právo spoluvlastníkov.

Čo je predkupné právo spoluvlastníkov?
Predkupné právo predstavuje zákonnú ochranu spoluvlastníkov. Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov previesť svoj podiel na inú osobu, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Cieľ je jednoduchý – zabrániť tomu, aby sa do spoluvlastníckeho vzťahu dostala cudzia osoba bez možnosti ostatných spoluvlastníkov reagovať.

Zákonné predkupné právo sa spravidla neuplatňuje pri prevode podielu na blízku osobu (napríklad manžela, manželku, rodiča, dieťa alebo súrodenca).

Ako má byť predkupné právo oznámené?
Zákon síce nevyžaduje konkrétnu formu, avšak z dôvodu preukázateľnosti sa odporúča písomná forma.
V praxi sa najčastejšie využíva:

• doporučený list s doručenkou,
• osobné prevzatie proti podpisu,
• elektronické doručenie s preukázateľným potvrdením prevzatia,
• notárska alebo advokátska výzva.

Predávajúci by mal byť schopný neskôr preukázať, že spoluvlastníkovi ponuku skutočne doručil.

Čo musí ponuka obsahovať?
Nestačí iba oznámiť, že podiel sa bude predávať. 
Spoluvlastníkom musia byť oznámené všetky podstatné podmienky zamýšľaného prevodu, najmä:

• veľkosť prevádzaného spoluvlastníckeho podielu,
• presná identifikácia nehnuteľnosti,
• kúpna cena,
• spôsob a lehota úhrady kúpnej ceny,
• ďalšie podmienky predaja, ak boli dohodnuté s budúcim kupujúcim,
• lehota, dokedy sa má spoluvlastník vyjadriť.

Predávajúci následne nesmie predať podiel tretej osobe za výhodnejších podmienok, než aké ponúkol spoluvlastníkom.

Aká je lehota na prijatie ponuky?
Pri prevode nehnuteľnosti stanovuje Občiansky zákonník dvojmesačnú lehotu od doručenia ponuky, pokiaľ sa účastníci nedohodnú inak.

Ak spoluvlastník v tejto lehote ponuku neprijme, predávajúci môže podiel predať tretej osobe za rovnakých podmienok.

Čo ak predkupné právo nebolo rešpektované?
Vráťme sa k prípadu zo začiatku článku. Jeden zo súrodencov predal svoj podiel cudzej osobe bez toho, aby ho najskôr ponúkol ostatným spoluvlastníkom.

Takýto postup predstavuje porušenie zákonného predkupného práva. Poškodený spoluvlastník má následne viacero možností právnej ochrany.

Môže sa napríklad domáhať:

• určenia relatívnej neplatnosti prevodnej zmluvy,
• aby mu nadobúdateľ podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za akých ho získal,
• ochrany svojich práv prostredníctvom súdneho konania.

Každý prípad je však potrebné posudzovať individuálne podľa konkrétnych okolností.

Dokedy možno prevod napadnúť?
Ak spoluvlastník zistí, že jeho predkupné právo bolo porušené, nemal by situáciu ignorovať. Zákon mu síce poskytuje pomerne dlhú lehotu na ochranu jeho práv, spravidla tri roky od uzavretia kúpnej zmluvy, no v praxi je vždy lepšie konať čo najskôr.

Čím viac času uplynie, tým náročnejšie môže byť riešenie celej situácie a dokazovanie pred súdom.

Na čo si dať pozor pri predaji spoluvlastníckeho podielu?
V realitnej praxi sa často stretávame s tým, že vlastníci predpokladajú, že môžu svoj podiel predať komukoľvek a kedykoľvek. Pri spoluvlastníckych podieloch to však nemusí byť také jednoduché.

Pred podpisom kúpnej zmluvy je potrebné preveriť:

• či existuje zákonné predkupné právo,
• či ide o prevod na blízku osobu,
• či boli ostatní spoluvlastníci riadne oslovení,
• či boli oznámené všetky podstatné podmienky predaja,
• či uplynula zákonná lehota na prijatie ponuky.

Jediná procesná chyba môže viesť k súdnemu sporu, ktorý môže trvať niekoľko rokov.

Záver
Jednoducho povedané, ak vlastníte nehnuteľnosť spolu s ďalšími osobami a chcete svoj podiel predať, ostatní spoluvlastníci majú prednostné právo na jeho kúpu. Až keď túto možnosť nevyužijú, môžete podiel predať niekomu inému.

Z vlastnej praxe viem, že najviac problémov vzniká pri predaji spoluvlastníckych podielov na pozemkoch a prístupových cestách, kde býva viacero vlastníkov. Ak riešite podobný prevod, odporúčam dať si zmluvnú dokumentáciu pripraviť alebo preveriť advokátom. Jedna chyba pri uplatnení predkupného práva môže viesť k sporom, ktoré sa môžu ťahať celé roky.